حدود ۳ هفته است که بازار مسکن از آن تب و تاب خانه‌مان‌سوز افتاده‌است، تب و تابی که باعث شد بهای مسکن در برخی نقاط مشهد افزایش سیصددرصدی را هم تجربه کند و این افزایش برنامه‌ریزی‌های بسیاری از شهروندان را برای خانه‌دار شدن به خیالی خام و دور از دسترس تبدیل کرد.سمت و سوی قیمت و نبض فروش آپارتمان طی هفته‌های آینده، مهم‌ترین پرسش مطرح در بین فعالان این بازار و حتی بخشی از تقاضای بالقوه (افراد خارج از این بازار) است. برآیند نگاه صاحب‌نظران نشان می‌دهد هم‌اکنون ظرفیت «تغییر فاز» در بازار معاملات خرید آپارتمان به صورت مشروط وجود دارد. براساس این پیش‌بینی، بازار ملک در آستانه ثبات نسبی قیمت‌ها قرار دارد و تقاضای مصرفی به‌دلیل تضعیف قدرت خرید، به‌شدت کاهش یافته است؛ ضمن آنکه تقاضای سوداگرانه (خرید و فروش‌های مکرر) نیز در مقایسه با ماه‌های قبل افت کرده است. بنابراین انتظار می‌رود حجم معاملات با افزایش روبه‌رو نشود و بازار وارد دوره رکود کامل شود. کارشناسان شرط تحقق این پیش‌بینی را مواجه‌نشدن دلار با شوک‌‌های قیمتی بیان می‌کنند. بازار ارز در این دوره بیشترین نقش را در جهت‌دهی به جو روانی بازار مسکن و تأثیر بر رفتار همه گروه‌های تقاضا داشته است. نرخ تورم و تسهیلات مسکن ۲ فاکتور اثرگذار بعدی در این بازار است.
سوداگران بازار مسکن خانه‌اولی نبودند
در همین باره رئیس مشاوران املاک مشهد به شهرآرا می‌گوید: کاهش معاملات طی ۳ هفته منتهی به خرداد ۹۸ شدیدتر از تصور ذهنی شماست. تعداد معاملات در مقایسه با دوره مشابه در سال گذشته دست کم ۸۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
علی‌اصغر مرادزاده علت اصلی کاهش معاملات در بازار را ناشی از جو روانی می‌داند و می‌گوید: وقتی کالا و خدماتی گران میشود، همه برای خرید اقدام می‌کنند. در واقع، رفتار خرید مردم در کشور ما متفاوت از آن چیزی است که در علم اقتصاد با آن روبه‌رو هستیم. تا ۳ هفته پیش که قیمت مسکن رو به افزایش بود، مردم بیشتر خرید می‌کردند اما از وقتی تارنماهای دیوار و شیپور از درج قیمت منع شده‌اند مردم نیز از بازار پا پس کشیده‌اند و اکنون شاهد این رکود هستیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد ادامه می‌دهد: البته عمده کسانی که در بازار مسکن فعال شده بودند خانه‌اولی یا مصرف‌کننده نهایی مسکن نبودند. بیشتر زوج‌های جوان نهایت پولی که برای تهیه مسکن می‌توانند هزینه کنند حدود ۱۰۰ میلیون تومان است و کمتر زوج جوانی توان خرید آپارتمانی پانصدمیلیون‌تومانی را دارد. لذا معتقدم افرادی که در بازار مسکن فعال بوده و اکنون از این بازار خارج شده‌اند کسانی هستند که نقدینگی خود را با هدف سوداگری وارد این بازار کرده بوده‌اند، اتفاقی که در بازار طلا و ارز هم شاهد آن بودیم.
کاهش قیمت تا شهریور ادامه دارد
مرادزاده درباره میزان کاهش بهای مسکن نیز می‌گوید: وقتی بازار با رکود مواجه میشود و تقاضا کاهش پیدا می‌کند، به طور قطعی، عرضه‌کنندگان مسکن نیز قیمت را کاهش می‌دهند زیرا بخشی از فعالان بازار مسکن که شغلشان ساخت‌وساز است تعهدات مالی دارند و برای پرداخت تعهداتشان چاره‌ای جز کاهش قیمت ندارند. در همین راستا طی همین ۲ هفته آخر خردادماه قیمت مسکن در مشهد دست‌کم ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته است. البته این میانگین کاهش قیمت است زیرا در برخی مناطق مانند منطقه ۱۲ قیمت مسکن بیش از این مقدار کاهش یافته است.
وی با این پیش‌شرط که بازار ارز و نهاده‌های مسکن دچار تکانه جدی نشود می‌گوید: اگر روند کنونی ادامه یابد، تا شهریورماه قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد دیگر کاهش پیدا کند و بعد از آن، بازار مسکن به ثبات می‌رسد و بعید می‌دانم بعد از آن کاهش قیمت داشته باشیم. سازندگان مسکن که به پول نیاز دارند و تعهدات مالی دارند تا شهریورماه ممکن است قیمت مسکن را کاهش دهند اما سطح عمومی قیمت‌ها در شهریورماه ثابت خواهد شد.
رضا بوستانی، از کارشناسان بانک مرکزی جمهوری اسلامی، نیز در همین باره به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به رشد قیمت مسکن در سال گذشته، انتظار می‌رود که مسکن وارد دوره رکود شود. این رکود به این علت خواهد بود که تقاضای مسکن به دلیل کاهش درآمد واقعی خانوارها افت خواهد کرد و همچنین بازدهی اسمی مسکن از محل اجاره به دلیل افزایش محدود درآمد اسمی خانوارها متناظر با افزایش قیمت مسکن (هزینه سرمایه‌گذاری اولیه) نخواهد بود. پس باید انتظار داشت که مسکن وارد دوره‌ای رکودی شود. البته ممکن است به دلیل شوک طرف عرضه (افزایش هزینه‌های تولید) قیمت‌ها به مقدار محدودی افزایش یابد ولی این افزایش تنها می‌تواند مقطعی باشد.
منبع: شهرارا
