گزارش تحلیلی درباره بسته جدید رونق مسکن وزارت راه و شهرسازی که در آن قیمت زمین به صفر می‌رسد
بعد از گذشت ۶ سال از زمانی که دولت توقف طرح مسکن مهر را اعلام کرد و قرار شد طرح جایگزین «مسکن اجتماعی» را کلید بزند هنوز هیچ اتفاقی جز تدوین لایحه مسکن اجتماعی رخ نداده است. ۶ سال گذشته و حتی یک رج آجر به نام مسکن اجتماعی بالا نرفته است. بعد از اتمام ۶ سال فعالیت آخوندی در وزارت راه و شهرسازی، اکنون محمد اسلامی این مسئولیت را بر عهده گرفته است و گویا وزیر جدید طرحی را در سر دارد که با اجرای آن می‌خواهد در ٢ سال باقی‌مانده تا پایان دولت دوازدهم قیمت مسکن را کاهش دهد. طرحی که از آن با عنوان «اقدام ملی» یاد کرده است.
وضعیت بازار مسکن چگونه است؟
قیمت بازار مسکن در یک سال اخیر بیش از ١١٢ درصد افزایش داشته و این مسئله عملا بازار ساخت‌و‌ساز مسکن را قفل کرده است، به‌طوری‌که بر اساس آمارهای بانک مرکزی، میزان معاملات مسکن نسبت به سال گذشته حدود ٣۶ درصد کاهش یافته و به عدد ١٢ هزار و ١٠٠ مورد در سال رسیده است.
وضعیت کنونی بازار مسکن را می‌توان نتیجه توقف شش‌ساله پروژه‌های ساخت‌و‌ساز و بی‌توجهی وزارت راه و شهرسازی و دولت در عرصه تولید انبوه مسکن دانست. وزارتخانه‌ای که در مدت مذکور تنها هدف خود را در تکمیل شبکه راه‌های کشور و ساخت و تکمیل واحدهای باقی‌مانده مسکن مهر اعلام می‌کرد، عملا در سال گذشته با بحران کمبود مسکن مواجه شد.
در طرح جدید، وزارتخانه ساخت ۴٠٠ هزار واحد مسکونی را تا پایان دولت هدف‌گذاری کرده، این در حالی است که سالانه تنها ۴٠٠ هزار زوج جدید به مسکن نیاز دارند. محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، نیز پیش از این به خبرگزاری خانه ملت گفته بود: «کشور در شرایط کنونی با کمبود حدود ۴ میلیون واحد مسکن مواجه است.» کمبودی که با رویکرد جدید وزارت راه و شهرسازی برای جبران آن د‌ه‌ها سال وقت می‌برد.
راهکار در طرح «اقدام ملی» چیست؟
حدود یک هفته است که وزیر راه و شهرسازی بسته جدید رونق مسکن را به مدیران کل استان‌ها ابلاغ کرده است. در این طرح وزارتخانه از چند اهرم اساسی بهره می‌برد: واگذاری زمین دولتی، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، پرداخت ۲۵ میلیون تومان وام ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح از بازار تعهدی با تخفیف ۳۰ درصدی.محمد اسلامی در نامه‌ای به مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها دستور داد که با اهتمام ویژه و با محوریت سازمان ملی زمین و مسکن، حداکثر توان و تلاش خویش را برای احداث پروژه‌های آماده‌سازی زمین، انبوه‌سازی و خدماتی با مشارکت بخش خصوصی به کار گیرند.
قیمت زمین عامل تعیین‌کننده
تجربه نشان داده است که مهم‌ترین عامل کاهش و ساماندهی قیمت بازار مسکن، مدیریت قیمت زمین بوده، زیرا در تمام کشورها ٣ عامل «قیمت زمین»، «نوع و قیمت مصالح ساختمانی» و «نوع کاربری» در قیمت نهایی مسکن تأثیرگذار است، البته نوع و تأثیرگذاری هر یک از این عوامل در کشورهای مختلف متفاوت است.
بر اساس آمارها، سهم شاخص زمین در قیمت نهایی مسکن در سال ٩١ حدود ۵۴ درصد بوده و در شرایط کنونی این رقم به حدود ۶٠ تا ٧٠ درصد رسیده است، ازاین‌رو یکی از مهم‌ترین اقدامات آینده وزارت راه و شهرسازی باید مدیریت قیمت زمین باشد. در طرح «اقدام ملی» نیز به صفر رساندن قیمت زمین می‌تواند نقشی اساسی در کاهش قیمت تمام‌شده خانه‌های ساخته‌شده داشته باشد.اما یکی از مشکلات اساسی این است که دستگاه‌های دولتی اراضی خود را -که در این طرح می‌توانند بهره‌برداری شوند- معرفی نمی‌کنند. به گزارش خانه ملت، رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، در‌این‌باره گفته‌است: با وجود تأکید رئیس جمهور بر واگذاری زمین‌های دولتی برای تولید مسکن، متأسفانه بسیاری از دستگاه‌ها به این زمین‌ها چسبندگی دارند و زمین‌ها را برای تولید مسکن تحویل نمی‌دهند، در‌حالی‌که قانون وجود دارد و در این رابطه لازم است مکلف به اجرا شوند.
در این رابطه نیز مازیار حسینی، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، نیز راهکار حل مشکل کمبود زمین برای ساخت انبوه مسکن را استفاده از شهرک‌های اقماری می‌داند؛ وی معتقد است که مشکل زمین در کلا‌ن‌شهرهایی نظیر مشهد، باید با استفاده از شهرک‌های اقماری که فاصله حدود ٢٠ کیلومتر دارند حل شود.
تجربه شهرداری مشهد
طرح «اقدام ملی» در حالی از سوی وزارت راه و شهرسازی به تازگی در حال کلید خوردن است که این کار درمدیریت شهری مشهد ٢ سالی می‌شود که آغاز شده است.
در دوره پنجم پارلمان شهری مشهد بیش از ٢۵٠٠ واحد مسکونی ارزانقیمت در محدوده شهری به بهره‌برداری رسیده است و پروژه‌هایی برای ساخت ۵٠٠٠ واحد مسکونی ارزانقیمت دیگر هم اکنون در دست اجراست. شهرداری مشهد در این پروژه‌ها به صورت مشارکتی با بخش خصوصی وارد عمل شد، به این صورت که مدیریت شهری با در اختیار گذاشتن زمین و پروانه بهره‌برداری به عنوان آورده اولیه، با بخش خصوصی وارد شراکت می‌شود و در انتها در ازای این آورده، بخشی از واحدهای مسکونی را تملک می‌کند. تخفیف پروانه، زمین ارزان قیمت و همینطور ۵٠ میلیون تومان وام به ازاء هر واحد مسکونی از مزایای این طرح است که در قیاس با طرح وزارت مسکن و شهرسازی به چشم می‌آید.
معاون اقتصادی شهرداری مشهد پیش از این در گفت‌وگو با شهرآرا درباره این پروژه‌ها گفته بود یکی از اهداف اجرای این طرح ایجاد الگوی سکونت مطلوب‌تر در مناطق پیرامونی شهر است. رضا خواجه‌نائینی تغییر نحوه واحدسازی و ایمن‌سازی و کمک به اقشار محروم را با کمک خیران از دیگر اهداف اجرای این طرح می‌داند.
حاشیه بر حاشیه نزنیم
مدیر‌عامل سازمان زمین و مسکن شهرداری نیز در این خصوص به شهرآرا می‌گوید: ساخت مسکن ارزانقیمت در زمین‌های بزرگ‌مقیاس که متعلق به شهرداری یا سایر دستگاه‌های دولتی است، به اصلاح الگوی ساخت در منطقه کمک و همچنین از ساخت بدون مجوز و رشد حلبی‌آبادها در مناطق پیرامونی شهر جلوگیری می‌کند.حسین جنگی در خصوص طرح وزارت راه و شهرسازی نیز می‌گوید: تمرکز ساخت انبوه مسکن در مناطق پیرامونی همراه با یک نگرانی خواهد بود، اینکه ممکن است به دلیل بالا رفتن قیمت مسکن در این محدوده‌ها افرادی که توانایی سکونت در این واحدها را ندارند به نقاط حاشیه‌ای شهر بروند و این یعنی حاشیه‌ای بر حاشیه فعلی شهر اضافه خواهد شد. وزارت مسکن و شهرسازی در طرح «اقدام ملی» باید این موضوع را هم مورد توجه قرار دهد.
موفقیت در گرو اقدام سریع
رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی نیز درباره طرح وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: اگر این طرح در یک زمان حداقلی تا پایان سال به مرحله عملیاتی برسد، می‌تواند روی قیمت مسکن که به صورت بی‌رویه بالا رفته است، تأثیر بگذارد. حال با توجه به چراغ سبز مجلس و دولت و ابلاغیه وزیر راه و شهرسازی به تمام دستگاه‌ها و وزارتخانه‌ها، باید منتظر اقدام سریع ادارات کل راه و شهرسازی در استان‌ها باشیم. واگذاری اراضی دولتی برای اجرای پروژه‌های ساخت مسکن دیگر وعده‌ای است که در این طرح به آن تکیه شده است و از این پس گروه اقتصاد شهرآرا اجرای آن را دنبال خواهد کرد.
منبع: شهرارا
